【至忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：放寬按揭是好事 樓價(jià)仍貴不減辣？
專欄：華聲報(bào)道
發(fā)布日期：2023-07-12
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蔡志忠-香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會會長、港區(qū)省級政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會常務(wù)副主任、香港福建社團(tuán)聯(lián)會副主席、中國和平統(tǒng)一促進(jìn)會香港總會常務(wù)副會長
日前金管局宣布放寬首次置業(yè)人士的按揭成數(shù)，讓1500萬以內(nèi)物業(yè)可借7成按揭，同時(shí)也讓商業(yè)物業(yè)的借貸從5成放寬到6成。這是非常好的決定，對岌岌可危的物業(yè)市場起了支撐作用。香港樓市是經(jīng)濟(jì)重要一環(huán)，讓樓價(jià)一步一步下跌，勝于斷崖式下墜，這樣才不會嚴(yán)重影響金融體系。
財(cái)政司司長陳茂波重申無意對樓市減辣，理由是香港樓價(jià)仍然昂貴，年輕人仍然負(fù)擔(dān)不起，這句話可圈可點(diǎn)，意即要等到年輕人認(rèn)為樓價(jià)便宜時(shí)才會減辣。同樣的語言財(cái)爺不止說一次了，驟眼看表現(xiàn)出關(guān)懷青年置業(yè)的一面，社會大眾很是受落，實(shí)際上樓價(jià)便宜是否就能夠幫助年輕人買樓呢？
其實(shí)不然，當(dāng)香港樓價(jià)便宜的時(shí)候，便是經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重低迷之時(shí)，就像03年沙士期間或08年金融海嘯時(shí)期，當(dāng)年樓價(jià)暴跌，但是沒有年輕人買樓，原因是他們不是害怕樓價(jià)再跌不敢入市，便是因?yàn)槭Я藰I(yè)沒有能力買樓。因此如果你問我什么時(shí)候是最佳置業(yè)時(shí)機(jī)，我寧愿選擇在經(jīng)濟(jì)好時(shí)，市民的收入增加，樓價(jià)既平穩(wěn)，樓市交投又正常的情況下入市，而不是總希望要在樓價(jià)「大冧」之時(shí)「執(zhí)平貨」。
銀行不斷「Call Loan」 盼續(xù)「還息不還本」
過去幾年香港經(jīng)濟(jì)不景，幸好港府指示金管局向銀行業(yè)界發(fā)出指引，容許供樓人士可以「還息不還本」，政策紓緩供樓人士財(cái)政上壓力，拯救了一班水深火熱的小企業(yè)。然而，利率持續(xù)攀升，營商環(huán)境有惡化跡象，目前商戶欠租情況仍然非常嚴(yán)重，無力繳交租金者比比皆是，加上較早之前的禁止追租條例，令部分公司累積了大量欠租，最后有些因「壓力爆煲」而結(jié)業(yè)，也有些趁機(jī)選擇將公司清盤，欠下大量租金以及員工薪資而逃之夭夭。
此外，中外企業(yè)縮小投資規(guī)模，不少外資甚至選擇撤離，引致商廈空置率為幾十年新高；加上住宅市場沽壓沉重，新盤帶頭減價(jià)，成交量創(chuàng)出近年新低。住宅及工商鋪業(yè)主均是中小企業(yè)一分子，銀行必將這些業(yè)主手上的物業(yè)作為抵押，才愿意貸款給他們做生意，因此無論是樓價(jià)下跌還是利率急升，都對中小企業(yè)帶來沉痛打擊。
如今各類物業(yè)價(jià)格下跌，銀行每年對這些企業(yè)的物業(yè)進(jìn)行重估，還需要通過供樓壓力測試，變相進(jìn)一步壓低按揭成數(shù)，如果不符合規(guī)定，就馬上進(jìn)行追加還款（俗稱Call Loan)，使這些中小企業(yè)叫苦連天，他們財(cái)政壓力大到快要「爆煲」。
另一方面，致命的利率不斷上調(diào)，企業(yè)貸款利息由疫情前約1.5厘至2厘水平，增加兩至三倍到目前高達(dá)6厘至7厘水平，企業(yè)內(nèi)部供樓負(fù)擔(dān)大增，日常營運(yùn)壓力已到達(dá)臨界點(diǎn)。聽聞銀行將于短期內(nèi)停止「還息不還本」，這有可能導(dǎo)致業(yè)主出現(xiàn)斷供潮。
故此，金管局有必要指示銀行再延長「還息不還本」政策至少半年，以協(xié)助有需要的業(yè)主或中小企業(yè)，別讓他們的資金鏈斷裂，幫助企業(yè)渡過難關(guān)，使打工仔不用失業(yè)，這是香港社會的呼吁和期盼！
