【致忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：擁獨(dú)特地位和優(yōu)勢(shì) 資金開(kāi)始“撈底”掃貨
專(zhuān)欄：金融
發(fā)布日期：2025-08-27
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蔡志忠-香港山西政協(xié)常委及召集人、香港福建社團(tuán)聯(lián)會(huì)常務(wù)副主席、中國(guó)和平統(tǒng)一促進(jìn)會(huì)香港總會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)
近來(lái)踫到朋友都會(huì)問(wèn)：“蔡生，這幾年樓價(jià)跌了不少，樓市是否已見(jiàn)底，可以入市嗎？”我回答：“如果是自住用途，應(yīng)該是入市時(shí)機(jī)了，因?yàn)樽饨痖_(kāi)始要比供樓利息高一點(diǎn)，與其白白交租給業(yè)主，不如儲(chǔ)夠首期買(mǎi)樓自住?！惫P者重申，之所以支持用家自置物業(yè)，是因?yàn)檫@個(gè)行為也屬于勤奮儲(chǔ)蓄的表現(xiàn)。但是不鼓勵(lì)他人炒賣(mài)住宅，高樓價(jià)影響民生，難免產(chǎn)生民怨。樓市最好是平穩(wěn)健康發(fā)展，政府能順利賣(mài)地增加庫(kù)房收入，市民又能夠負(fù)擔(dān)得起樓價(jià)，讓樓市保持一定的流通量，既可幫助市民安居樂(lè)業(yè)，又可支援經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步復(fù)蘇。
筆者發(fā)覺(jué)越是多人問(wèn)樓市，代表越多人對(duì)置業(yè)有興趣，買(mǎi)家開(kāi)始多起來(lái)，市道就會(huì)開(kāi)始旺起來(lái)。和以往不一樣，住宅市場(chǎng)的銀主盤(pán)并沒(méi)有想象中多，近3.8萬(wàn)個(gè)銀主盤(pán)只需要樓價(jià)回升幾個(gè)百分點(diǎn)，就可以消除幾千個(gè)?；蛟S大家會(huì)感到疑惑，銀行不是有很多壞帳嗎，怎么還說(shuō)樓市開(kāi)始興旺？是的，銀行的確有許多不良資產(chǎn)，可并非住宅物業(yè)，是工商物業(yè)，這個(gè)市場(chǎng)比較嚴(yán)峻，因此大家看到的報(bào)導(dǎo)都是中小財(cái)團(tuán)和物業(yè)投資者財(cái)困，甚至被銀行收樓接管的消息，但是這些畢竟還是屬于少數(shù)，沒(méi)有對(duì)普羅大眾和民生市場(chǎng)造成太大影響。另一方面，盡管銀行壞帳多了許多，但公布業(yè)績(jī)時(shí)，他們?nèi)匀皇亲钯嶅X(qián)的行業(yè)之一。
不知道有沒(méi)有起到一點(diǎn)作用，筆者近期常對(duì)銀行提出，工商鋪市場(chǎng)出現(xiàn)的不良資產(chǎn)象是一個(gè)癌癥病患者，能醫(yī)治的盡力醫(yī)治，能幫助的盡量幫助，協(xié)助他們渡過(guò)難關(guān)；如果是不能救治的，即未能醫(yī)治的末期患者，就盡快處理出售，以免拖拖拉拉，變成息疊息、利疊利，欠債愈來(lái)越多，財(cái)困愈陷愈深。從近期銀主盤(pán)成交急增的情況觀(guān)察，終于見(jiàn)到銀主作出果斷清貨行動(dòng)。工商物業(yè)市場(chǎng)和大額物業(yè)的折讓較大，引來(lái)“億億聲”成交個(gè)案此起彼落，悲觀(guān)者看到的是大跌5成至7成的銀主盤(pán)劈價(jià)個(gè)案，甚至踩多一腳“低處未算低”；樂(lè)觀(guān)者見(jiàn)到的卻是另一番景象，投資者正在“撈底”掃貨。
銀主盤(pán)割價(jià)求售 銀行應(yīng)積極承造按揭
今年工商物業(yè)貸款趨勢(shì)呈現(xiàn)利率下降、按揭成數(shù)提高和政策放寬的特征，有助于減輕企業(yè)資金負(fù)擔(dān)和提高置業(yè)意愿，市場(chǎng)活躍度因而有所提升。但是近日同業(yè)拆息（Hibor)突然升高，執(zhí)筆時(shí)Hibor高達(dá)2.8厘左右，以工商按揭利率一般在H+1.3厘至1.5厘之間計(jì)算，供樓利息又回到4厘以上，加重了業(yè)主的負(fù)擔(dān)。希望下月份美國(guó)減息，香港同業(yè)拆息也可以有所回落，如果H息保持在2厘以?xún)?nèi)，市場(chǎng)還是可以接受。無(wú)論如何，近日銀行肯將銀主盤(pán)大幅減價(jià)促銷(xiāo)是一件好事，同時(shí)亦希望銀行間互相積極承造工商按揭貸款，無(wú)論是自己銀行的還是其他銀行的物業(yè)貸款申請(qǐng)，都要爭(zhēng)取批準(zhǔn)申請(qǐng)，在互相支持的骨牌效應(yīng)下，將不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，更加激活工商市場(chǎng)交投。
目前銀主盤(pán)均肯割價(jià)出售，筍盤(pán)迅速被市場(chǎng)吸納，意味著未來(lái)銀主盤(pán)的存量將越來(lái)越少，當(dāng)有一天銀主盤(pán)被掃清，各位認(rèn)為業(yè)主們還會(huì)大平賣(mài)嗎？答案當(dāng)然是不會(huì)。今天工商市場(chǎng)仍處于黑暗時(shí)刻，但相信黑暗的盡頭是黎明，曙光離我們已不遠(yuǎn)。香港背靠祖國(guó)，聯(lián)通世界，是一個(gè)如此被世人追捧的城市，擁有優(yōu)越的制度和獨(dú)特的地位，其他城市望塵莫及。當(dāng)世界各地人口萎縮，香港卻在不斷增加，剛需勝于一切，這里要人有人，要錢(qián)有錢(qián)，還缺甚么？缺乏信心吧，香港人總是一窩蜂，今天股市蓬勃，大家蜂擁炒股；明日樓市復(fù)蘇，難保不排隊(duì)買(mǎi)樓。反正銀行里大把錢(qián)，近年來(lái)越存越多，并沒(méi)有流走跡象，逾18萬(wàn)億港元的天文數(shù)字，假如有一天，有5%流入樓市，就會(huì)有一番新景象！
