【志忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：為何全球最難負(fù)擔(dān)城市 自置物業(yè)數(shù)量最多？
專欄：地產(chǎn)
發(fā)布日期：2025-08-18
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蔡志忠-山西省港區(qū)政協(xié)常委及召集人、香港福建社團(tuán)聯(lián)會常務(wù)副主席、中國和平統(tǒng)一促進(jìn)會香港總會常務(wù)副會長
國際公共政策顧問機(jī)構(gòu)Demographia近期公布2025年度國際住宅負(fù)擔(dān)能力報告，香港連續(xù)15年位列全球樓價最難負(fù)擔(dān)城市，最新負(fù)擔(dān)比率為14.4倍，意味著市民要不吃不喝14.4年才能付清樓價。雖然香港的房價依然屬于最難負(fù)擔(dān)，但與其他先進(jìn)城市比較，差距已經(jīng)明顯收窄，香港的指數(shù)為14.4，澳洲悉尼為13.8、美國圣荷西12.1、加拿大溫哥華11.8、美國洛杉磯11.2，以上城市依序位列第一至第五位。
家庭入息計(jì)算方法有差異
如果大家細(xì)心留意，就會發(fā)現(xiàn)這些全球樓價最難負(fù)擔(dān)的城市，都是最先進(jìn)的國際都市，甚至是創(chuàng)新科技和最宜居的城市。雖然全球出生率出現(xiàn)下降，但以上地方的人口卻一直在增加，證明這些城市受到世人向往。同時也說明一個地方是否受歡迎，與樓價高低沒有直接關(guān)系；相反是因爲(wèi)一個地方受歡迎，吸引更多的人進(jìn)來，才有機(jī)會推高樓價。有趣的是，香港樓價最難負(fù)擔(dān)，但港人自置物業(yè)的數(shù)量卻最多，這又證明高樓價并沒有嚇倒所有人，人們依然很樂意買房。或許買不起樓的人會比較埋怨，這是可以理解的，要怪就怪為何人家比自己強(qiáng)，為何還有那么多人買得起樓。
其實(shí)，這些城市本身就對買樓負(fù)擔(dān)的計(jì)算方法有差異，香港是計(jì)算所有人（包括內(nèi)地、南亞裔的基層新移民），全部港人家庭的平均中位數(shù)入息，得出負(fù)擔(dān)比率為14.4年；而美國、澳洲和新加坡等城市是以擁有正式當(dāng)?shù)鼐用裆矸值娜藖碛?jì)算，也就是說，那些只有居民證的低收入新移民，以及沒有拿到綠卡和沒有正式成為公民的新移民，并沒有計(jì)算在內(nèi)，因此他們的市民從表面上看整體的收入較高，買樓負(fù)擔(dān)比率才會相對較低。假如北上廣深等內(nèi)地一線城市，都像香港一樣連剛進(jìn)來的新移民都全部計(jì)算上去，那么這些內(nèi)地一線城市的負(fù)擔(dān)比率肯定比香港高很多，據(jù)說深圳的負(fù)擔(dān)比率就高達(dá)60倍。
入住公屋是暫時 自置居所是目標(biāo)
坊間大多數(shù)人認(rèn)為高樓價是貶義詞，其實(shí)并不盡然。高樓價是褒揚(yáng)還是貶低，只能從個人的身分和角度來衡量。如果樓價持續(xù)高企，對于想上車買樓自住的人來說，會感到十分沮喪或者力不從心，自然就不喜歡；然而假如樓市大跌，對于港府的土地財政和庫房收入，卻會帶來嚴(yán)重影響，而一百二十幾萬名小業(yè)主財富縮水，也會直接影響消費(fèi)意欲，造成飲食零售等行業(yè)萎縮，甚至倒閉，骨牌效應(yīng)之下，又進(jìn)一步影響就業(yè)市場。難怪至今仍然有不少人的人生奮斗目標(biāo)，是成功獲取公屋上樓。進(jìn)駐公屋是不是奮斗目標(biāo)，筆者不敢茍同，但我建議港府多興建公營房屋，尤其是興建資助房屋和居屋之類，讓年輕一代擁有自己的物業(yè)，會更有幸福感和獲得感。
喜見公屋一般申請者的綜合輪候時間，首次降至5.1年的低位，是2018年第一季以來的最低位；對比今屆特區(qū)政府上任前的最高6.1年，縮短了一年。其實(shí)5年的時間不算很長，比起那些基層新移民要等到獲得香港永久身分證后，才有資格申請公屋，要快了很多很多。筆者希望港人申請入住公屋只是暫時的目標(biāo)，等到收入增加儲夠了首期，有能力的時候應(yīng)該自置居所，也交出公屋給其他更有需要的人。話說回來，雖然買樓有風(fēng)險，但是不買樓也有風(fēng)險，許多人總是擔(dān)憂樓價大跌會損失慘重，可是有沒有想過，有能力的時候不買樓而選擇租樓，會是白交租給別人，在利率開始下調(diào)的今天，供樓利息低過租金支出，便已釋出強(qiáng)烈的買樓訊號。
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